Mietnebenkosten
Von Peter Krämer
Man spricht von ihnen oft als der „zweiten Miete“. Gemeint sind die Mietnebenkosten oder Betriebskosten, welche der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Da diese Betriebskosten aufgrund steigender Preise, zum Beispiel für Energie, Entsorgung, Entwässerung und Dienstleistungen, im-mer höher werden, inzwischen nicht selten die Höhe der Kaltmiete erreichen, empfiehlt es sich einerseits für den Vermieter, genau zu überlegen, welche Kosten er vom Mieter erstattet haben möchte. Dies beginnt schon beim Abschluss des Mietvertrages. Den Mietvertrag legt regelmäßig der Vermieter vor. Der Mieter sollte die darin enthaltenen Vereinbarungen zur Umlage der Nebenkosten vor der Vertragsunterzeichnung genau prüfen um zu vermeiden, dass es später Ärger gibt verhandeln, bzw. Unklarheiten mit dem Vermieter besprechen. Aufgrund solcher Verhandlungen geänderte Absprachen sollten im Mietvertrag schriftlich bestätigt werden.


Was der Vermieter tatsächlich im Rahmen des jeweiligen Mietverhältnisses umlegen darf, regelt der zwischen Vermieter und Mieter geschlossene Mietvertrag. Dort müssen die einzelnen umlegbaren Nebenkostenarten aufgeführt oder vereinbart sein, dass der Vermieter die im Gesetz aufgeführten Ne-benkostenarten umlegen darf. Existiert schriftlicher Mietvertrag nicht, wird es schon komplizierter. Der Vermieter muss, damit er die Erstattung verlangen kann, beweisen, dass eine Umlage von Nebenkosten oder einer bestimmten Kostenart vereinbart wurde. Ein solcher Beweis kann beispielsweise auch aus einer jahrelangen „Übung“ geführt werden. Hat der Vermieter, ohne dass eine schriftliche Vereinbarung dazu existiert, bestimmte Nebenkosten über Jahre hinweg dem Mieter gegenüber abgerechnet und hat der Mieter diese Kosten gezahlt, wird regelmäßig anzunehmen sein, dass die Umlage dieser Neben-kostenarten zwischen Vermieter und Mieter auch vereinbart ist. Der Mieter sollte im eigenen Interesse die ihm vorgelegte Nebenkostenabrechnung genau überprüfen. Diese Überprüfung sollte nicht nur in Bezug auf die umgelegten Nebenkostenarten sondern auch bezüglich der Umlageschlüssel erfolgen. So sind, wenn nicht anders vereinbart, Betriebskosten nach der gesetzlichen Regelung umzulegen. Die Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser muss im Rahmen von 50-70 Prozent verbrauchsabhängig erfolgen. Über die Vorauszahlungen des Mieters für Betriebskosten hat der Vermieter jährlich abzurechnen, d.h. eine Abrechnung darf maximal 12 Monate umfassen. Gemäß einer Regelung ist die Abrechnung bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Legt der Vermieter die Abrechnung nicht in dieser Frist vor, ist grundsätzlich sein Nachforderungsrecht ausgeschlossen. Andererseits ist der Mieter grundsätzlich mit Ein-wendungen gegen die Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen, wenn er diese nicht bis zum Ablauf des 12. Monats erhebt

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